L’amortissement.
L’amortissement est l’atout majeur et souvent méconnu de la location meublée. Grâce à ce mécanisme comptable, 85 % des loueurs en meublé paient très peu voire pas du tout d’impôt sur leurs recettes de locations meublées, alors qu’ils peuvent être fiscalisés jusqu’à 62,2% pour une location non meublée.
L’amortissement, qu’est-ce que c’est ?
En comptabilité pour une entreprise, l’amortissement correspond à la perte de valeur d’un objet utilisé dans le cadre de l’activité. Cette perte de valeur, liée à l’usure normale de l’objet en question sur une période donnée, est imputée comme une charge qui va venir baisser le résultat de l’exercice sur lequel l’impôt de cette entreprise est calculé. L’amortissement va donc permettre à l’entreprise de payer moins d’impôt, en venant minorer le résultat imposable.
En location meublée, le même principe comptable s’applique ; l’amortissement va donc s’imputer sur le revenu imposable. Ainsi, il sera possible de réduire ce bénéfice pour s’approcher d’un résultat proche ou égal à 0, et donc ne pas payer d’impôt sur l’activité.
A noter : Contrairement à un bien dans une entreprise qui s’amortit en fonction de son usure et donc de sa nécessité de renouvellement (machines, ordinateurs par exemple) ; l’immobilier lui s’amortit aussi mais ne perd pas intrinsèquement de valeur. C’est une différence notable.
Bon à savoir :
Est-il est possible d’amortir un bien ancien, ou acheté il y a un certain nombre d’années ? OUI, car en effet tout amortissement commence à partir du moment où le logement est loué meublé, quelle que soit sa date d’achat.
Comment calculer l’amortissement d’un bien meublé ?
L’amortissement du bien se calcule d’une façon très précise et peut très rapidement s’avérer source d’erreur lorsqu’on établit seul sa déclaration de revenus de location meublée.
En effet, l’administration fiscale exige que l’amortissement soit calculé par composants. Cela consiste donc à décomposer et distribuer la valeur du bien sur plusieurs éléments principaux (qui sont les composants) tels que le terrain, l’aménagement intérieur ou encore le gros œuvre.Chaque composant va correspondre à un pourcentage de la valeur du bien et a une durée d’amortissement bien précise. Lors du choix de ces valeurs, il faut bien veiller à respecter les durées d’utilisation normale de chaque composant, ainsi que leur proportion dans la valeur totale du bien (ex : le terrain qui représente entre 10% et 30% de la proportion du bien n’est jamais amorti, que le bien profite ou non d’un extérieur)
Une fois ce tableau établi avec les différents composants à amortir, leur valeur et leur durée d’amortissement, il faudra procéder au calcul de l’amortissement de chaque composant de façon linéaire, en additionnant les montants d’amortissement de ces différents composants pour trouver l’amortissement annuel du bien immobilier.
Peut-on amortir les meubles et les travaux ?
Lorsque vous déclarez vos revenus de location meublée au régime Réel Simplifié, vous pouvez également amortir les meubles du bien loué, ainsi que les travaux qui y ont été effectués.
Concernant les meubles, les dépenses d’acquisition des premiers meubles « meublants », lors de la mise en location, sont obligatoirement amorties.
Dans le cadre de renouvellement de mobilier, si la valeur unitaire du bien est supérieure à 600 € TTC, l’amortissement est obligatoire. Les biens de plus faible valeur sont eux déduits immédiatement en charges.
Les factures doivent être postérieures à la date de début d’activité présente sur votre déclaration P0i. Les meubles et les travaux sont amortis de façon linéaire sur une durée représentative de leur durée de vie.
Si l’amortissement est supérieur aux revenus, le surplus est-il perdu ?
L‘amortissement ne peut pas créer de déficit, dans cette hypothèse l’on pourrait donc être amené à penser qu’en cas d’amortissement non utilisé, ce dernier serait perdu. En réalité, il n’en est rien, bien au contraire.
Ainsi dans une situation où vos charges couvrent déjà la totalité de vos recettes, vous ne pourrez pas imputer l’amortissement au titre de l’année pour obtenir un résultat négatif. Au lieu de cela, les amortissements seront «stockés» et imputés si besoin sur les années suivantes.
Bon à savoir :
L’amortissement est utilisable sans limite de temps (contrairement au déficit comptable qui lui n’est utilisable que sur une période de 10 ans).
En conclusion sur l’amortissement LMNP
L’amortissement est clairement un des éléments clés de la location meublée au régime Réel Simplifié. Effectué dans les règles, il vous permet de réaliser d’importantes économies d’impôt sur votre activité.
Son calcul étant technique, il est vivement conseillé de se faire accompagner afin de réaliser sans erreur sa déclaration de revenus de location meublée au Réel Simplifié. Maison Chrysalide saura vous accompagner en vous mettant en relation avec des professionnels experts comptables exclusivement dédiés à la location meublée.
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