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Déclarer ses revenus de location meublée non professionnelle : Micro BIC ou Régime réel simplifié ?

La période des déclarations d’impôts s’ouvre et si vous détenez un bien en location meublée, il vous faut vous poser la question de sa déclaration. Deux options sont possibles : micro-bic ou régime réel.

Le Micro-BIC : la simplicité

Du micro-BIC résulte une déclaration très simple : vous déclarez vos revenus bruts (charges comprises) perçus sur l’année desquels vous déduisez un abattement de 50% (ou 71% pour les logements classés en meublé de tourisme).

Prenons un exemple :

Votre tranche marginale d’imposition est de 30%.

Vous avez perçu 20 000€ de revenus locatifs bruts de votre location meublée, avez payé 5 000€ de charges et 4 000€ d’intérêts d’emprunt.

Avec le Micro-Bic et son abattement de 50%, votre base imposable sera de 20 000€ x 50% = 10 000€.

L’impôt à payer sera de 10 000€ X ( tranche marginale d’imposition de 30% + prélèvements sociaux de 17.2%) = 4 720€ soit une imposition de 23.6% sur le total des loyers encaissés.

Le Réel simplifié : plus complexe mais quasi systématiquement plus efficient fiscalement

Les formalités déclaratives et comptables du régime réel simplifié sont plus complexes, mais ce régime offre la possibilité de déduire toutes les charges payées et surtout d’amortir les biens immobiliers et leur mobilier. Dans la quasi-totalité des cas, ce régime est significativement plus avantageux car il permet, par l’effet de levier de l’amortissement de neutraliser la fiscalité liée à ces revenus locatifs.

Prenons un exemple :

Vous avez perçu 20 000€ de revenus bruts. Vous avez dépensé 5 000€ de charges sur l’année (frais de copropriété, frais de gestion, taxe foncière)et avez remboursé 4 000€ d’intérêts d’emprunt.

Votre base imposable serait donc de 11 000€. Toutefois, la valeur d’amortissement de votre bien immobilier s’élève à 11 000€

Votre base imposable est donc nulle : 20 000€ – 5000€ – 4000€ – 11000€ = 0

L’impôt à payer sera donc de 0€.

Par une simple option fiscale, vous venez de « gagner » 4720€ d’impôts.

A noter : Si vos revenus de location meublée non professionnelle sont supérieurs à 72 600€, votre activité locative doit obligatoirement être déclarée au régime réel simplifié. Il en va de même si votre activité est créée sous la forme d’une indivision.

Comment choisir ?

A priori, le régime réel simplifié est plus intéressant, toutefois il convient de le vérifier selon chaque situation. Afin de vous aider à choisir la fiscalité la plus avantageuse pour vous et notamment de déterminer votre valeur d’amortissement, le meilleur conseil est de vous rapprocher de votre expert comptable. Si vous n’en n’avez pas, n’hésitez pas à solliciter Maison Chrysalide qui saura vous orienter vers les professionnels experts de ces questions.

Si vous souhaitez savoir comment passer de location nue à meublée, nous vous invitons à poursuivre votre lecture en cliquant ici

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